Vânzarea unui apartament pas cu pas - un ghid practic pentru 2020

Vânzarea unui apartament este semnificativ diferită de vânzarea de chattels. Dacă vindeți un apartament pentru prima dată, s-ar putea să vă simțiți pierdut în procedurile în vigoare . Cu toate acestea, nu este o problemă vânzarea unui apartament rapid și profitabil! Ghidul nostru vă va ajuta pas cu pas prin procesul de vânzare a unui apartament în 2020 .

Cuprins:

Vânzarea unui apartament pentru numerar pas cu pas
Cum se prețează un apartament?
Ce documente sunt necesare pentru a vinde un apartament în 2020?
Vânzarea unui apartament - formalități în 2020
Care este impozitul pe vânzarea unui apartament în 2020?
Cât timp aveți pentru a părăsi apartamentul după vânzare?
Pot vinde un apartament cu ipotecă?

Vânzarea unui apartament pentru numerar pas cu pas

Pentru ca vânzarea proprietății să se desfășoare fără probleme, asigurați-vă că succesiunea acțiunilor la vânzarea apartamentului este corectă . Cea mai simplă, dar și cea mai scumpă soluție este de a utiliza serviciile unui broker imobiliar care va ghida procesul de vânzare a apartamentului. Cu toate acestea, dacă decideți să efectuați singur procesul de vânzare a apartamentelor , nu uitați să urmați secvența acțiunilor indicate în infografică.

Cum se prețează un apartament?

Evaluarea unui apartament este primul și cel mai important punct al procesului de vânzare, deoarece un preț corect determinat este decisiv pentru satisfacerea tranzacției. Determinarea valorii unui apartament prin ochi sau ghidarea numai de propria imagine are consecințe dezastruoase pentru succesul finalizării acestuia. Prin urmare, urmați criterii obiective.

Mai întâi, descrieți-vă cu atenție apartamentul . Specificați numărul de camere, suprafața, echipamentul și starea apartamentului. Luați în considerare momentul în care a fost dat în folosință și dacă ați efectuat lucrări de renovare sau ați crescut în alt mod valoarea acestuia. Amplasarea proprietății în care se află sediul dvs. este, de asemenea, un factor important - apropierea de comunicare, divertisment, puncte de agrement, școli și grădinițe. Creșteți prețul dacă vindeți un telefon mobil sau un loc de parcare cu proprietatea.

Apoi, pe baza informațiilor colectate, încercați să determinați prețul apartamentului comparându-l cu proprietăți similare oferite spre vânzare. În acest fel, veți dobândi cunoștințe despre ratele actuale ale pieței.

Cu toate acestea, dacă aveți bani suplimentari, cea mai bună soluție va fi să utilizați serviciile unui evaluator al proprietății care va determina cu exactitate și în mod fiabil valoarea proprietății. În acest fel, veți economisi mult timp, veți evita să vă ocupați singuri de evaluarea apartamentului și veți scăpa de îndoieli cu privire la valoarea reală a acestuia.

Luați în considerare și costul listării proprietății dvs. pe un site de licitații sau pe o platformă de publicitate . Dacă vă pasă de timp, ar trebui să alocați o anumită sumă pentru promovare și evidențierea ofertei.

Ce documente sunt necesare pentru a vinde un apartament în 2020?

Dacă doriți să vindeți un apartament în 2020, în primul rând trebuie să aveți dreptul să faceți acest lucru. Documentele relevante vor fi o dovadă irefutabilă a drepturilor dvs., dar tipul lor depinde de statutul dvs. de proprietar și de proprietatea însăși.

Dacă apartamentul este o proprietate separată , veți avea nevoie de:

un document care confirmă achiziționarea unui apartament - adică titlul legal al localului, poate fi un extras dintr-un act notarial sau o decizie judecătorească,
dacă ați achiziționat un apartament prin moștenire - titlu legal al localului și o decizie judecătorească care confirmă achiziția unei moșteniri sau a unui extras din certificatul de moștenire
dacă sunteți căsătorit și sunteți legat de un regim de proprietate contractuală - un extras dintr-un act notarial care documentează acest contract,
dacă apartamentul dvs. are o ipotecă - o declarație a creditorului ipotecar cu privire la suma datoriei, data și condițiile de eliberare a ipotecii sau consimțământul pentru ștergerea ipotecii,
certificat al numărului sau absenței chiriașilor înregistrați ,
în cazul unui apartament situat în afara Varșoviei - un certificat de revitalizare , adică un certificat de la biroul comunal că proprietatea nu se află în zona de revitalizare specială sau în zona de revitalizare.

Datorită intrării în vigoare a Legii privind transformarea dreptului de uzufruct perpetuu al terenurilor dezvoltate în scop de locuință în dreptul de proprietate asupra acestui teren în 2019, documentația ar trebui să conțină în plus un certificat de conversie a uzufructului perpetuu în proprietate , pentru care ar trebui să vă raportați la comună sau la biroul raional.

Cu toate acestea, dacă apartamentul dvs. are statutul de spațiu cooperativ la care aveți dreptul la un drept de proprietate cooperativă, trebuie să confirmați acest drept cu un certificat emis de cooperativa dumneavoastră. Pentru finalizarea cu succes a tranzacției și validitatea contractului încheiat, notarul confirmă că documentele depuse sunt corecte.

Vânzarea unui apartament - formalități în 2020

Colectarea documentației necesare nu pune capăt formalităților legate de vânzarea apartamentului în 2020.

Următorul pas este pregătirea unui contract de vânzare pentru care trebuie să colectați datele necesare.

Pentru pregătirea contractului de vânzare a apartamentelor, pregătiți:

numele și prenumele părților, numele părinților, numerele PESEL, informații despre locul de reședință curent, precum și numărul și data de expirare a cărții de identitate,
informații cu privire la starea civilă a părților și la contractele lor de căsătorie;
informații despre metoda și data plății prețului, precum și valoarea acestuia,
informații despre metoda și data predării apartamentului cumpărătorului.

Acord preliminar pentru vânzarea apartamentului

În etapa de pregătire a tuturor formalităților legate de vânzarea unui apartament, merită să vă asigurați interesul printr-un contract preliminar, care este o garanție a încheierii unui contract adecvat în viitor . În calitate de vânzător, puteți solicita, de asemenea, o plată în avans ca confirmare a intenției cumpărătorului.

Contractul preliminar ar trebui să includă :

datele părților,
data și locul încheierii contractului preliminar și data planificată pentru încheierea contractului pentru vânzarea corespunzătoare a apartamentului;
descrierea proprietății,
informații despre plata în avans (dacă părțile sunt de acord cu aceasta).

Contract de vânzare apartament

Contractul de vânzare diferă de contractul preliminar în primul rând în ceea ce privește un formalism mai mare . Pentru a-l crea, aveți nevoie de prezența și semnătura unui notar. Conținutul său este, de asemenea, mai extins, constând din:

datele părților,
data și locul încheierii contractului de vânzare a apartamentului,
descrierea proprietății,
dacă vânzarea se referă la un apartament cu o ipotecă - informații despre suma de bani pe care cumpărătorul trebuie să o transfere vânzătorului și băncii sale,
metoda de transfer a plății,
cerere de modificare a datelor din registrul funciar,
declarație de depunere de către cumpărător la executare în cazul în care acesta nu a plătit pentru imobilele cumpărate,
informații despre echipamentul apartamentului, pe care vânzătorul îl transmite spre vânzare cu acesta,
data ieșirii din local și golirea apartamentului,
atașamente.

Care este impozitul pe vânzarea unui apartament în 2020?

Vânzarea de bunuri imobile, precum și părțile sale, este asociată cu crearea unei obligații fiscale din partea vânzătorului. Cu toate acestea, există mai mulți factori care determină necesitatea plății impozitului.

Impozit pe vânzarea apartamentului cumpărat

În cazul vânzării unui apartament achiziționat, această activitate trebuie inclusă în decontarea impozitului numai dacă nu au trecut 5 ani de la achiziționarea apartamentului până la vânzarea acestuia . Cu toate acestea, această dată este luată în considerare în anii fiscali, nu în anii calendaristici.

Impozitul de plătit este calculat pe baza unei cote de impozitare de 19% , care ar trebui să fie înmulțită cu suma venitului (adică diferența dintre prețul de cumpărare și prețul de vânzare al localului).

Oameni care profită de așa-numitele scutire de impozite . Au dreptul la aceasta dacă, în termen de 3 ani de la vânzarea proprietății, alocă banii obținuți din această tranzacție pentru punerea în aplicare a propriilor scopuri de locuințe, care includ, printre altele, achiziționarea unui apartament sau a unei case noi, cheltuieli suportate pentru rambursarea unui împrumut luat pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, achiziționarea unui drept de proprietate cooperativă asupra localului, construcție, extindere, suprastructură, reconstrucție sau renovare.

Impozit pe vânzarea unui apartament moștenit sau donat

În ceea ce privește vânzarea unui apartament dobândit prin donație sau moștenire , noi reguli sunt în vigoare din 2019 . Până la sfârșitul anului 2018, au fost în vigoare reglementări care impuneau contabilitatea termenului de 5 ani al obligației fiscale din momentul în care moștenitorul a dobândit dreptul la un apartament. De la 1 ianuarie 2019, perioada de 5 ani începe din momentul în care testatorul dobândește dreptul la sediu.

Noile reglementări au un efect pozitiv asupra situației contribuabilului, deoarece reduc la minimum riscul unei obligații fiscale . Dacă perioada de 5 ani expiră înainte de moartea testatorului, moștenitorul nu va trebui să plătească suma impozitului. Cu toate acestea, dacă testatorul a deținut proprietatea pentru o perioadă mai scurtă, această perioadă este inclusă și în perioada de 5 ani. În practică, acest lucru înseamnă că, dacă testatorul a deținut proprietatea timp de 3 ani până la moartea sa, moștenitorul va trebui să aștepte doar 2 ani pentru a-l putea vinde fără a plăti impozitul.

În plus, cumpărătorul poate include în costurile deductibile fiscale cheltuielile cu proprietatea făcute de testator, adică costurile construirii unei case, renovarea, achiziția imobiliară, dar și datoriile și poverile de moștenire. Condiția este documentarea fiabilă a cheltuielilor efectuate. Mai mult, moștenitorul poate percepe poverile legate de proprietate atât înainte, cât și după obținerea venitului.

Aceleași principii au fost aplicate de legiuitor și relațiilor matrimoniale de proprietate . În acest caz, perioada de 5 ani de existență a obligației fiscale este, de asemenea, numărată din momentul dobândirii dreptului de către soți, și nu din momentul încetării proprietății comune, ca urmare a decesului unuia dintre soți sau a divizării bunurilor ca urmare a divorțului.

Cât timp aveți pentru a părăsi apartamentul după vânzare?

Reglementările nu specifică un termen specific pentru părăsirea apartamentului vândut. Cumpărătorul apartamentului trebuie să se asigure că actul notarial conține o prevedere care să precizeze data la care proprietarul anterior ar trebui să părăsească imobilul vândut. Dacă termenul indicat este depășit, noul proprietar va avea dreptul să înceapă procedura administrativă pentru a verifica chiriașul.

Pot vinde un apartament cu ipotecă?

Un credit ipotecar care grevează o proprietate poate reduce atractivitatea acesteia în ochii cumpărătorilor, dar nu este un obstacol care împiedică vânzarea acesteia. În ciuda faptului că banca creditoare își asigură dobânda prin introducerea de bunuri imobile în registrul funciar și ipotecar, împrumutatul rămâne în continuare proprietarul său și îl poate dispune.

Cum se vinde un apartament cu împrumut în 2020?

Pentru a vinde un apartament cu garanție ipotecară, trebuie mai întâi să găsiți un cumpărător dispus să îl cumpere. Apoi mergeți la bancă și informați despre dorința dvs. de a vinde apartamentul. Ar trebui să primiți un certificat al sumei împrumutului pe care trebuie să îl achitați - acest lucru vă va facilita evaluarea apartamentului.

La sucursala băncii, întrebați și despre posibilitatea rambursării anticipate a datoriei . Solicitați băncii o promisiune , adică o promisiune de a șterge înregistrarea ipotecii din registrul funciar și ipotecar după ce banca primește transferul de la cumpărătorul apartamentului.

Pentru a finaliza formalitățile, mergeți la departamentul de evidență funciară și ipotecă al instanței judecătorești competente pentru localizarea proprietății și solicitați eliminarea înscrierilor învechite din registrul funciar și introducerea detaliilor noului proprietar.

Vânzarea unui apartament în 2020 necesită pregătirea temeinică și finalizarea formalităților relevante . Imobilele ocupă un loc special în legislația poloneză datorită valorii de piață prezentate și importanței pentru viața noastră. Prin urmare, legiuitorul a reglementat problema vânzării de apartamente într-un mod separat, ceea ce datorită ghidului nostru nu va mai fi un secret pentru dvs.

Wojtek Gąciarz

Un avocat cu un fler clerical. În fiecare zi, el se ocupă de editarea articolelor juridice de specialitate care se ocupă de problemele dreptului construcțiilor și ale celorlalte ramuri ale acestuia. La locul de muncă, el se concentrează pe cititor, traducând regulile complexe ale legislației poloneze într-un limbaj simplu și lizibil. El combină cunoștințele și experiența dobândite din lucrul în firme de avocatură cu un atelier de scriere dezvoltat constant și cunoștințe despre crearea de conținut pe internet.