Închirierea unui apartament este o chestiune care ne interesează în special vara. Sărbătorile sunt o perioadă de mișcare sporită pe piața imobiliară. Recrutarea pentru studii se apropie încet și, pentru mii de studenți, aceasta înseamnă o perioadă de căutare intensă a locuințelor. Vara este, de asemenea, propice mutărilor din cauza sărbătorilor, a volumului de muncă mai redus și a unei zile prelungite cu câteva ore. Ce trebuie să căutați atunci când închiriați un apartament pentru a evita intrarea într-o situație nefavorabilă pe tot parcursul anului sau chiar pe o perioadă mai lungă? În următorul ghid, îl voi ghida pe chiriaș prin închirierea unui apartament pas cu pas, prezentând drepturile și obligațiile ambelor părți .
Închirierea unui apartament - ce înseamnă închirierea?
În primul rând, este necesar să se explice ce este exact un contract de închiriere. Conform reglementărilor, este un acord încheiat între cel puțin două părți , care a fost reglementat de dispozițiile Codului civil.
Ca orice contract, închirierea este, de asemenea, un act juridic care introduce anumite consecințe atât pentru proprietar, cât și pentru chiriaș. Unele dintre ele sunt reglementate de dispozițiile Codului civil, iar altele depind de dispozițiile voluntare cuprinse în contract de către părți.
Pe baza articolului. 659 § 1 din Cod, proprietarul se obligă să dea chiriașului bunurile pentru utilizare pentru o perioadă de timp specificată sau nedeterminată , iar chiriașul se obligă să plătească chiria convenită în termenul stabilit . Chiria nu trebuie să fie determinată în mod obligatoriu în bani, poate fi și alte beneficii.
Prin urmare, obiectul contractului de închiriere nu este transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului, ci punerea acestuia în funcțiune. Pe de altă parte, obligațiile de bază ale părților la contract - proprietarul și chiriașul - sunt să predea apartamentul pentru utilizare și să plătească chiria la data și forma convenite.
Închirierea unui apartament - când este prima chirie?
Plata chiriei pentru închirierea unui apartament nu este doar obligația primară a chiriașului, ci și cel mai mare privilegiu al proprietarului. Pentru el, înseamnă remunerație pentru punerea în folosință a proprietății sale. Prin urmare, deși nu este pe deplin corect, pentru mulți este cea mai importantă parte a angajamentului reciproc al părților.
Știm deja că, în conformitate cu prevederile codului, chiria nu trebuie plătită în numerar, ci și în alte beneficii. Articolul 669 prevede că valoarea acesteia trebuie plătită în termenul specificat în contract . Situația devine mai complicată atunci când părțile nu au stabilit o astfel de dată.
Apoi, chiria trebuie plătită în avans:
- pentru întreaga lună, dacă leasingul este pentru o lună sau mai puțin,
- lunar, până la data de 10 a fiecărei luni, dacă leasingul durează mai mult de o lună sau contractul este încheiat pe o perioadă nedeterminată.
Cu toate acestea, prevederile contractului prevalează asupra acestor principii . Adică. dacă părțile au convenit că chiria va fi plătită până în ziua a 15-a a lunii, acestea nu sunt obligate de termenele specificate în cod.
Ce se întâmplă dacă chiriașul întârzie să plătească chiria?
Dacă întârzierea nu depășește două perioade de facturare, nu există consecințe. Cu toate acestea, dacă această perioadă este prelungită, proprietarul are dreptul de a rezilia contractul de închiriere fără a respecta perioade de preaviz . Cu toate acestea, el ar trebui să notifice chiriașului intenția sa în scris, alocând o lună suplimentară pentru plata datoriei.
Mai mult, atunci când chiriașul are restanțe cu chiria de închiriere a apartamentului pentru mai puțin de un an, proprietarul are dreptul legal de a se închide asupra proprietății aparținând chiriașului care se află în apartament.
Care sunt drepturile proprietarului?
Cu toate acestea, dreptul de a pune în aplicare chiria nu este totul, deoarece Codul civil acordă proprietarului și alte privilegii. Utilizarea lucrurilor din apartament este asociată cu distrugerea lor treptată. Legiuitorul a prevăzut astfel de situații, în art. 662 § 1 și 2, că proprietarul nu este obligat să repare lucrurile care au fost deteriorate ca urmare a circumstanțelor pentru care nu este responsabil și că nu este obligat să suporte cheltuieli minore legate de utilizarea obișnuită a lucrurilor . Prin urmare, atunci când este întrebat dacă chiriașul trebuie să picteze apartamentul după încheierea contractului de închiriere, ar trebui să i se răspundă că trebuie, dacă acestea necesită revopsirea.
Proprietarul are dreptul să se aștepte ca chiriașul să folosească apartamentul într-un mod conform cu contractul și cu utilizarea prevăzută a acestuia. În caz contrar, sau atunci când chiriașul expune apartamentul la daune sau chiar pierderi, proprietarul poate rezilia contractul de închiriere fără a respecta termenele de preaviz . Același lucru este valabil și în cazurile în care chiriașul încalcă în mod persistent și grosolan ordinul casei sau face imposibilă utilizarea altor spații din clădire.
După încheierea chiriei, proprietarul are, de asemenea, dreptul de a cere chiriașului să returneze apartamentul și bunurile sale într-o stare nedeteriorată , adică în aceeași stare ca atunci când apartamentul a fost închiriat. Înseamnă, de asemenea, dreptul de a cere restabilirea stării inițiale a lucrurilor, în cazul, de exemplu, al îmbunătățirii.
Conform art. 685 din Codul civil, proprietarul poate crește chiria , amintindu-și că nu poate face acest lucru decât cu o lună în avans , la sfârșitul lunii calendaristice. Privilegiul proprietarului este, de asemenea, să accepte sau să se opună deciziei chiriașului de a da apartamentul pentru utilizare gratuită sau subînchiriere.
Asigurare împotriva pagubelor chiriașilor - cum să vă protejați?
Dacă proprietarul este deosebit de îngrijorat de starea apartamentului și de echipamentul său de închiriere, achiziționarea unei polițe poate fi soluția . În acest fel, el poate conta, în primul rând, pe ajutorul financiar al asigurătorului înainte de a solicita despăgubiri de la chiriaș și, în al doilea rând, se poate baza pe orice asistență financiară în cazul în care ar fi imposibil să răspundă chiriașul (de exemplu, în cazul daunelor cauzate de un accident aleatoriu).
Atunci când alegeți o politică, trebuie să luați în considerare nu numai prețul acesteia, ci mai presus de toate domeniul de protecție (adică ce elemente ale apartamentului vor fi protejate) și tipul de risc (de exemplu, efracție, incendiu, inundații, vandalism etc.).
Cu toate acestea, merită întotdeauna să insistați asupra drepturilor dvs. și, prin urmare, să căutați vinovăția făptașilor direcți. Prin urmare, asigurarea ar trebui să constituie doar o garanție suplimentară pentru protecția completă garantată de act și de dispozițiile contractului .
Care sunt drepturile chiriașului apartamentului?
Dreptul de bază al chiriașului este posibilitatea de a utiliza apartamentul pe durata contractului . Prin urmare, are dreptul să ceară eliberarea acestuia într-o stare adecvată pentru utilizarea convenită, precum și să o păstreze în această stare pe durata contractului de închiriere. De asemenea, chiriașul poate acorda proprietarului timp pentru a repara proprietatea dacă starea sa actuală este inutilizabilă. Cu toate acestea, dacă nu există nicio reacție, faceți reparația dvs., încărcând proprietarul cu costul.
Mai mult, dacă defectele limitează utilizarea spațiilor, chiriașul poate cere reducerea chiriei până la eliminarea acestora. Locatarul poate chiar să rezilieze contractul de închiriere dacă nu știa despre astfel de defecte în momentul preluării apartamentului și proprietarul nu le-a înlăturat în ciuda notificărilor. Pe de altă parte, dacă defectele apartamentului amenință viața locatarului, el poate rezilia contractul chiar dacă știa despre aceste defecte atunci când a luat sediul.
Locatarul nu este singura persoană responsabilă pentru plata chiriei și a altor cheltuieli legate de contractul de închiriere, deoarece actul prevede că toți rezidenții adulți ai incintei sunt obligați să plătească în mod solidar.
Închirierea unui apartament - acord
De regulă, nu trebuie să fie scris un contract de închiriere pentru a avea efecte juridice. Cu toate acestea, dacă închirierea este pentru o perioadă mai mare de un an, contractul trebuie încheiat în scris. În caz contrar, este tratat ca încheiat pe o perioadă nedeterminată.
În plus, un contract securizat de închiriere scrisă reprezintă un mijloc puternic de dovadă a drepturilor și obligațiilor proprietarului și ale chiriașului care decurg din dispoziții reciproce. În absența unui contract scris, este mult mai dificil, și uneori chiar imposibil, să urmărești cereri în fața instanței sau a altor instituții.
Contractul este un loc în care părțile pot conveni asupra tuturor aspectelor legate de închirierea apartamentului pe care legea le lasă la dispoziție, de exemplu, data contractului de închiriere, suma și data plății chiriei, valoarea depozitului, posibilitatea rezilierii anticipate etc.
În special, merită să acordați atenție dispozițiilor privind rezilierea contractului pentru a evita necesitatea adaptării la regimul legal.
Wojtek GąciarzUn avocat cu un fler clerical. În fiecare zi, el se ocupă de editarea articolelor juridice de specialitate care se ocupă de problemele dreptului construcțiilor și ale celorlalte ramuri ale acestuia. La locul de muncă, el se concentrează pe cititor, traducând regulile complexe ale legislației poloneze într-un limbaj simplu și lizibil. El combină cunoștințele și experiența dobândite din lucrul în firme de avocatură cu un atelier de scriere dezvoltat constant și cunoștințe despre crearea de conținut pe internet.
