Semnătura președintelui în temeiul actului privind transformarea dreptului de uzufruct perpetuu al terenurilor dezvoltate în scopul locuinței în proprietatea terenului a confirmat ceea ce s-a spus de ani de zile. Începând cu 1 ianuarie 2019, proprietarii de apartamente în blocuri și case unifamiliale construite pe un teren pus în uzufruct perpetuu au devenit în sfârșit proprietarii lor. Ce este uzufructul perpetuu și cum s-a schimbat situația rezidenților odată cu sosirea noului an?
Ce este uzufructul perpetuu?
Usufructul perpetuu este unul dintre cele trei tipuri de drepturi de proprietate, în afară de drepturile de proprietate și drepturile de proprietate limitate (uzufruct, servitute, gaj, dreptul de proprietate cooperativă la sediul și ipoteca). Esența sa constă în punerea în folosință a imobilelor aparținând Trezoreriei sau unităților administrației publice locale pentru o persoană fizică sau juridică pentru o perioadă de 99 de ani. Numai în cazuri speciale justificate de un scop economic este posibilă punerea terenului în uzufruct perpetuu pentru o perioadă mai scurtă (dar nu mai mică de 40 de ani).
Uzufructul perpetuu este un intermediar între drepturile de proprietate și drepturile de proprietate limitate. Este moștenit, iar uzufructuarul perpetuu îl poate vinde, încărca și dispune de el într-un mod diferit. Cu toate acestea, privește terenul în sine și nu clădirile ridicate pe el. Astfel, utilizatorii rămân proprietarii caselor și apartamentelor lor, dar nu și ai parcelelor lor.
O astfel de construcție specifică este caracteristică dreptului proprietății poloneze, care s-a dezvoltat sub influența ideologiei socialiste. Uzufructul perpetuu a fost introdus prin Legea din 14 iulie 1961 privind gestionarea terenurilor în orașe și în imobile ca garanție că proprietățile terenurilor din orașe vor rămâne proprietate de stat. În prezent, acestea sunt reglementate de dispozițiile părții a II-a din Codul civil, Legea cu privire la administrarea imobiliară și ultimul act privind transformarea dreptului de uzufruct perpetuu al terenurilor dezvoltate în scop de locuință în proprietate.
Taxă anuală pentru uzufruct perpetuu
Uzufructul perpetuu este supus obligației de a plăti două tipuri de taxe: primul (unic) și anual (ciclic). Valoarea acestora este stabilită pe baza prețului proprietății. În cazul primei taxe, rata este de 15-25% din această valoare, în timp ce valoarea taxelor anuale depinde de scopul pentru care proprietatea a fost dată în folosință. În cazul terenurilor acordate în scop de locuință, rata este de 1% din valoarea sa.
Uzufructul perpetuu nu este proprietate
În ciuda faptului că atât dreptul de proprietate, cât și dreptul de uzufruct perpetuu constituie două tipuri de drepturi reale, proprietatea prezintă un domeniu de aplicare mult mai larg și garantează proprietarului o mai mare certitudine asupra proprietății.
Atât bunurile mobile, cât și cele imobile pot face obiectul dreptului de proprietate, în timp ce uzufructul perpetuu este limitat doar la terenurile deținute de Trezoreria Statului sau de unitățile guvernamentale locale. Mai mult, dreptul de proprietate nu este supus unui termen limită, spre deosebire de uzufructul perpetuu, care are un termen limită. Deși poate fi prelungit pentru o altă perioadă, acesta solicită utilizatorului să depună o cerere adecvată. Cu toate acestea, solicitantului i se poate refuza prelungirea din cauza interesului social important.
Drepturile de proprietate sunt limitate doar de lege, de principiile coexistenței sociale și de scopul socio-economic al acestei legi. Uzufructul perpetuu este supus suplimentar dispozițiilor unui acord încheiat sub forma unui act notarial. La urma urmei, proprietatea nu necesită plata unor taxe de eliminare.
Prima încercare de a face față diviziunii tripartite a drepturilor in rem
Reglementările în vigoare de la 1 ianuarie nu reprezintă prima abordare pentru eliminarea instituției uzufructului perpetuu. Deja în 2005. Parlamentul a adoptat o lege care transformă dreptul de uzufruct perpetuu în proprietate. Curând s-a dovedit însă că reglementările nu erau adaptate la realitate.
A fost vorba în principal de prevederile pentru conversia terenurilor, fiind amplasarea clădirilor cu mai multe apartamente (în principal blocuri). Pentru transformare, era necesar acordul tuturor proprietarilor de apartamente care dețineau acțiuni în dreptul de uzufruct perpetuu al acestui teren. Prin urmare, a fost suficient ca un acționar să refuze să participe la moțiune pentru a contracara planurile tuturor celorlalți și a sesiza instanța. Această stare de fapt a fost extrem de nedreaptă pentru locuitorii apartamentelor din blocuri și a dus la extinderea întregii proceduri de transformare.
Ce se schimbă noua procedură pentru transformarea uzufructului perpetuu în proprietate?
În primul rând, acordarea unui teren uzufruct perpetuu a devenit un fapt. Aceasta înseamnă că atât proprietarii de apartamente din clădiri cu mai multe apartamente (dacă cel puțin jumătate din spațiile din bloc sunt destinate scopurilor rezidențiale), cât și casele unifamiliale vor obține în cele din urmă proprietatea asupra terenului aflat sub apartamentul sau casa lor și în condiții egale.
Pe de altă parte, partea întunecată a amendamentului este obligația de a plăti taxa de transformare timp de 20 de ani de la momentul acordării dreptului de proprietate. În practică, acest lucru înseamnă că pentru următorii 20 de ani, rezidenții vor trebui să plătească în continuare o factură ciclică în aceeași sumă cu valoarea taxei anuale de uzufruct perpetuu. Numai numele său se va schimba.
Cu toate acestea, întreaga valoare a taxei de conversie poate fi, de asemenea, plătită simultan. Această soluție este deosebit de benefică pentru proprietarii de bunuri imobiliare situate pe un teren deținut de Trezoreria Statului. Apoi, dacă decid să plătească taxa totală în primul an de înfrângere, pot profita de până la 60% din reducere. Cu toate acestea, în fiecare an valoarea sa va scădea cu 10%. Cu toate acestea, dacă proprietarul nu primește un certificat de conversie a uzufructului perpetuu în proprietate până la sfârșitul anului 2019, reducerea i se va aplica până în februarie 2020.
Noile reglementări consolidează poziția rezidenților
Dreptul de proprietate este cu siguranță mai puternic decât dreptul de uzufruct perpetuu și nu necesită reînnoirea acestuia după câteva zeci de ani. Franțizarea din acest an a consolidat semnificativ dreptul a aproximativ 2,5 milioane de familii la casele și apartamentele lor. În plus, obligația de a plăti taxe anuale va dispărea în maximum 20 de ani.
Wojtek GąciarzAvocat cu fler de scris, se ocupă cu editarea articolelor juridice de specialitate care se ocupă de problemele dreptului construcțiilor și ale celorlalte ramuri ale acestuia. La locul de muncă, el se concentrează pe cititor, traducând regulile complexe ale legislației poloneze într-un limbaj simplu și lizibil. El combină cunoștințele și experiența dobândite din lucrul în firme de avocatură, cu un atelier de scriere dezvoltat constant și cunoștințe despre crearea de conținut pe internet.
