Construirea unei case este un proces lung și în mai multe etape, care implică nu numai costuri ridicate, ci și multe formalități oficiale. Ce ar trebui să vă amintiți atunci când cumpărați un teren? Ce trebuie să căutați atunci când alegeți un proiect de construcție? Cât durează formalitățile înainte de a construi o casă? Ce formalități legate de construirea unei case se aplică în 2018? Vă sfătuim ce documente trebuie colectate și unde să le livrați pentru a începe construirea casei dvs. de vis în conformitate cu legea.
Pasul 1. Verificarea stării parcelei
Tipul de clădire care poate fi construit pe un teren specific depinde de alegere. Prin urmare, cumpărarea de terenuri ar trebui să fie o decizie bine gândită precedată de o analiză aprofundată a planului local de dezvoltare spațială sau - într-o situație în care nu este adoptat pentru o anumită zonă - o decizie privind condițiile de dezvoltare.
Una dintre primele formalități legate de construirea unei case ar trebui să fie familiarizarea cu planul local de zonare (Planul de dezvoltare locală). Vom găsi acolo informații despre utilizarea intenționată a parcelei, adică - pentru a o spune simplu - ce caracter are (construcție sau agricol), precum și ce clădire poate fi ridicată într-o zonă dată. Acest document specifică în detaliu nu numai tipul de dezvoltare, ci și parametri precum suprafața minimă a parcelei construibile sau linia de construcție, adică distanța dintre peretele frontal al clădirii rezidențiale și drum. De asemenea, include informații despre dimensiunile, forma și aspectul instalației planificate (de exemplu, unghiul pantei acoperișului, materialul pentru acoperiș, culoarea fațadei). Puteți afla, de asemenea, despre excluderea terenurilor specifice, de exemplu, din motive de mediu, de la dezvoltarea rezidențială din planul de dezvoltare locală. Cererea pentru un extras din planul de dezvoltare spațială este depusă la departamentul de arhitectură al biroului comunal sau al biroului orașului.Documentele trebuie să fie gata de colectare în termen de 7 până la 30 de zile. Informațiile de bază cu privire la scopul terenului, atâta timp cât sunt introduse în sistemul informatic, pot fi verificate și pe internet la www.geoportal.pl.
Într-o zonă care nu este acoperită de planul actual de dezvoltare locală, merită să solicitați o decizie echivalentă cu privire la condițiile de dezvoltare (pe scurt „WZ”). Din acest document puteți afla, printre altele ce condiții trebuie îndeplinite pentru a construi o casă pe terenul selectat. Ca și în cazul planului de dezvoltare locală, acesta specifică, de asemenea, informații detaliate despre aspectul exterior al clădirii, de exemplu înălțimea coamei, unghiul pantei acoperișului și culorile fațadei. Cererea de decizie privind condițiile de dezvoltare se adresează șefului comunei, primarului sau președintelui orașului și se depune personal sau prin scrisoare către departamentul de arhitectură, birourile comunei sau biroul orașului.Atașamentele necesare includ o copie a hărții principale cu schița parcelei marcată, o descriere descriptivă și grafică a metodei planificate de dezvoltare a terenului și a caracteristicilor dezvoltării, precum și documente care confirmă posibilitatea dezvoltării terenului pentru proiectul de construcție. Merită să știm că nu numai proprietarul proprietății poate solicita o decizie privind condițiile de dezvoltare, ci și orice terță parte interesată să investească pe acest teren. Timpul de așteptare pentru document nu trebuie să depășească 60 de zile.
Tine minte! După obținerea accesului la planul de dezvoltare spațială locală sau la decizia privind condițiile de dezvoltare, merită să fim atenți nu numai la informațiile despre parcela de interes, ci și la terenul vecin. Se poate dovedi că investiții precum drumuri, fabrici industriale sau magazine de format mare sunt planificate acolo.
Pasul 2. Analiza registrului funciar
O etapă foarte importantă înainte de semnarea acordului de cumpărare a terenurilor ar trebui să fie o revizuire amănunțită a registrelor funciare și ipotecare ale imobilului care ne interesează.. Este un tip de formalități legate de construirea unei case pe care, din păcate, unii oameni o tratează cu neglijență. Complet greșit, deoarece în acest document puteți găsi informații, printre altele asupra statutului juridic al terenului (cine este proprietarul parcelei și în ce măsură), precum și asupra ipotecii sau sarcinii fiscale asupra parcelei. De asemenea, include dispoziții privind servitutea rutieră, adică în ceea ce privește termenii și condițiile, proprietarul parcelei poate folosi drumul de acces intern (cu excepția cazului în care parcela este conectată direct la un drum municipal sau național). Pentru a vă ajuta să explorați și să interpretați înregistrările din registrele funciare și ipotecare, merită să angajați un avocat sau un notar public care va ști cu siguranță ce să caute.
Tine minte! Puteți citi registrele funciare și ipotecare ale imobilului care vă interesează, utilizând site-ul web de stat al Ministerului Justiției, adică ekw.ms.gov.pl.
Pasul 3. Achiziționați un proiect de casă
După ce ați citit informațiile din planul local de zonare sau decizia privind condițiile de dezvoltare, precum și verificarea intrărilor în registrul funciar și ipotecar și semnarea contractului de cumpărare a parcelei, puteți începe să căutați un proiect de construcție de casă. Construcția și proiectarea arhitecturală a casei este unul dintre documentele necesare pentru obținerea autorizației de construire sau demararea lucrărilor de construcție pe baza notificării intenției de a construi la birou.
Ce tip de proiect de casă să alegeți? Opțiunea cea mai potrivită pentru dimensiunea parcelei noastre, condițiile de dezvoltare specificate de oficiali sau cerințele membrilor gospodăriei este de a solicita unui proiectant să pregătească un proiect individual de clădire. De asemenea, puteți utiliza numeroase baze de date de modele arhitecturale gata făcute, cunoscute și sub denumirea de modele repetitive. Sunt mai ieftine decât proiectele personalizate, cu toate acestea, implică costuri suplimentare rezultate din necesitatea de a adapta proiectul finit la complotul nostru.
Tine minte! În cazul parcelelor de construcție de formă nestandardă sau a dorinței de a utiliza soluții neobișnuite de construcție, poate fi necesară utilizarea unui proiect individual de arhitectură și construcție.
Pasul 4. Obținerea condițiilor tehnice pentru livrarea utilităților
În conformitate cu prevederile aplicabile ale legii construcțiilor, investitorii individuali care intenționează să construiască o casă unifamilială, în majoritatea cazurilor, nu trebuie să solicite o autorizație de construire, ci trebuie să anunțe numai intenția lor de a construi. Cu toate acestea, excepțiile sunt situații în care aria de influență a clădirii rezidențiale planificate se extinde dincolo de limitele parcelei (detalii în secțiunea următoare). În acest caz, atunci când depuneți o cerere de autorizație de construire, ar trebui, prin urmare, să aveți asigurările obținute anterior cu privire la furnizarea de utilități și condițiile tehnice pentru conectarea parcelei la rețelele de canalizare, apă, electricitate sau gaz . Documentele de acest tip pot fi obținute de la companiile de apă și canalizare, energie sau gaze, prin depunerea cererii personal sau prin scrisoare.
Tine minte! Chiar dacă intenționați să începeți construirea unei case pe baza unei notificări, puteți solicita condiții tehnice pentru livrarea utilităților. Acestea echivalează cu un permis de realizare a conexiunilor în conformitate cu liniile directoare detaliate, ceea ce reduce riscul de probleme cu acceptarea lor după finalizarea construcției.
Pasul 5. Obținerea unei autorizații de construire sau transmiterea unei notificări de intenție de construcție
În urmă cu câțiva ani, cele mai importante formalități legate de construcția unei case erau obținerea autorizației de construire. Din 2015, grație modificării Legii construcțiilor, clădirile rezidențiale unifamiliale detașate, a căror zonă de impact nu depășește limitele parcelei, pot fi construite numai pe baza unei notificări a intenției de construcție. Cu toate acestea, ar trebui să se obțină în continuare o autorizație de construcție pentru investițiile a căror suprafață de influență este mai mare, de exemplu, casa va fi ridicată la trei, nu la patru metri de granița parcelei, sau este foarte mare, ceea ce poate umbri proprietățile învecinate. Obținerea autorizației de construire este necesară și în cazul caselor semidecomandate sau terasate. Arhitectul care creează un design individual de casă sau adaptează proiectul gata pentru complotul investitorului ar trebui să-l informeze pe investitor care document va fi cel mai bun pentru un anumit proiect.
Notificarea de construcție este în prezent cea mai frecventă opțiune aleasă în cazul investitorilor individuali. Despre ce e vorba? În biroul starosty sau al orașului cu drepturi de poviat, trebuie depusă o cerere scrisă pentru construcția casei, precum și atașamente precum: construcție și proiectare arhitecturală în patru exemplare, decizie privind condițiile de dezvoltare, un document care confirmă posibilitatea utilizării proprietății în scopuri de construcție și permise, aranjamente și avize solicitate de reguli. După depunerea unei cereri de construcție, trebuie să așteptați 21 de zile înainte de a începe lucrările de construcție. În acest timp, biroul poate ridica o obiecție sau elibera un certificat care nu conține motive de obiecție. Dacă este necesar să se completeze documentația, perioada de așteptare este contorizată din nou din momentul depunerii atașamentelor lipsă.
Persoanele care solicită o autorizație de construire ar trebui să prezinte multe alte documente împreună cu cererea. Acestea includ un extras și un extras din planul local de dezvoltare spațială sau o decizie privind condițiile de dezvoltare, precum și o hartă geodezică în scopuri de proiectare, un extras și un extras din registrul funciar sau condiții tehnice pentru implementarea conexiunilor la rețelele de apă, gaz, energie sau apă și canalizare. De asemenea, este necesar să se prezinte o asigurare cu privire la accesul parcelei la un drum public. Cât durează obținerea unui document? Funcționarii au la dispoziție 65 de zile pentru a emite o deciziecu toate acestea, acest timp poate fi prelungit dacă, de exemplu, se constată defecte formale (de ex. lipsesc toate atașamentele necesare) sau părțile la procedură (adică proprietarii de terenuri adiacente proprietății noastre) sunt atacate.
Tine minte! Lucrările de construcție ar trebui să înceapă până la trei ani după obținerea autorizației de construire sau notificarea intenției de construcție. În caz contrar, va trebui să parcurgeți din nou întreaga procedură.
Pasul 6. Angajarea unui manager de site
Notificarea intenției de a construi o casă sau obținerea autorizației de construire nu pune capăt formalităților. Înainte ca prima lopată să fie lovită în pământ, ar trebui să fie angajat și un manager de construcții, adică o persoană cu calificări adecvate care să supravegheze lucrările de construcții și conformitatea acestora cu standardele legii construcțiilor . În unele cazuri, poate fi, de asemenea, necesar să angajați un inspector de supraveghere al investitorului, de exemplu, în timpul construcției de case multifamiliale sau a unei case unifamiliale din cauza pagubelor miniere. Este foarte important ca astfel de persoane să semneze o declarație de preluare a funcțiilor, al cărei model poate fi descărcat de la inspectoratul de supraveghere a clădirilor poviat (de asemenea, pe site-ul acestei instituții).
Tine minte! Nu începeți să construiți o casă fără a obține o autorizație de construire sau o notificare prealabilă a intenției de a construi. O clădire care va fi ridicată în astfel de circumstanțe poate fi considerată o licență de construcție, iar legalizarea acesteia va presupune necesitatea plății unei amenzi mari.
Pasul 7. Păstrarea unui jurnal de construcții
Printre formalitățile la construirea unei case, nu trebuie să uitați să păstrați un jurnal de construcții, al cărui șablon este strict reglementat de reglementări (buștenii de construcție gata pregătiți sunt disponibili, printre altele, în magazinele de articole de birou). Prima intrare ar trebui să fie în ea înainte de începerea lucrărilor de construcție, dar după obținerea unei autorizații de construire sau notificarea intenției de a începe construcția. Înregistrările care confirmă realizarea celor mai importante etape ale lucrărilor de construcție, precum și desfășurarea lucrărilor, pot fi făcute în jurnalul de construcții de către managerul de construcții, inspectorul de supraveghere al investitorului și investitorul însuși .
Tine minte! Jurnalul de construcții este un document oficial și trebuie atașat la documentația așa cum este construită pentru supravegherea construcției la depunerea avizului de finalizare a construcției și - dacă este necesar - a cererii pentru permisul de utilizare a casei.
Pasul 8. Instalarea plăcii de informații
O formalitate importantă înainte de începerea lucrărilor de construcție este, de asemenea, instalarea unui panou galben de informații despre construcții într-un loc vizibil de la marginea șantierului. Plăcile gata de umplere pot fi achiziționate de la magazinele de bricolaj. În conformitate cu Legea privind legea construcțiilor, aceasta trebuie să conțină informații precum: tipul lucrărilor de construcții, numărul autorizației de construcție sau numărul cererii, precum și datele personale ale investitorului în construcții, contractanților de lucrări de construcții, managerului de construcții, managerilor de lucrări, inspectorului de supraveghere a investitorilor și proiectanților.
Tine minte! Lipsa unui panou de informații sau neincluderea datelor cerute de lege este considerată o neîndeplinire a obligației de către managerul de construcții și poate duce la o amendă.
Pasul 9. Notificarea începerii lucrărilor de construcții
Persoanele care au obținut autorizația de construire sau au raportat construirea unei case unifamiliale și nu au primit obiecții din oficiu, cu cel puțin o zi înainte de începerea activităților de construcție, ar trebui să raporteze începerea lucrărilor de construcție supravegherii construcției. Aceste informații sunt necesare pentru supravegherea construcției pentru a completa înregistrările obiectelor de construcție începute și predate, precum și pentru a controla construcția, de ex. în ceea ce privește cursul corect al procesului de construcție și conformitatea clădirii cu reglementările de construcție, decizia privind autorizația / notificarea de construcție și proiectul de construcție. În plus față de scrisoarea de notificare cu privire la data planificată pentru începerea lucrărilor de construcții, inspectoratul ar trebui să furnizeze, de asemenea: o declarație a managerului și inspectorului de construcții (dacă este angajat) care să ateste că a fost pregătit un plan de securitate și protecție a sănătății, un certificat care confirmă faptul că directorul / inspectorul de construcții este înscris pe lista membrilor camerei competente a autoguvernării profesionale,
Tine minte! Notificarea începerii lucrărilor de construcții către inspectoratul de construcții și efectuarea primei înscrieri în jurnalul de bord ar trebui făcută cu cel puțin o zi înainte ca primele echipe să intre pe șantier.
